全国人大常委会2008年工作要点
全国人大常委会
全国人大常委会2008年工作要点
(2008年4月15日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二次委员长会议通过)
2008年是十一届全国人大及其常委会依法履职的第一年。全国人大常委会工作的总体要求是：全面贯彻党的十七大精神，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一，坚持和完善人民代表大会制度，按照十一届全国人大一次会议决议要求，紧紧围绕党和国家工作大局依法履行职责，突出工作重点，讲求工作实效，努力开创人大工作新局面。按照这个总体要求，提出2008年工作要点如下。
一、继续加强和改进立法工作，不断提高立法质量
1．以完善中国特色社会主义法律体系为目标，从我国基本国情出发，坚持以人为本，坚持实事求是，抓紧制定在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、改革开放和现代化建设急需的法律，及时修改与经济社会发展不相适应的法律，督促有关方面尽快制定和修改与法律相配套的法规，确保到2010年形成中国特色社会主义法律体系。要以改善民生为重点加强社会领域立法，继续完善经济、政治、文化领域立法，积极推进科学立法、民主立法，不断提高立法质量，更好地发挥法律在国家政治和社会生活中的规范、引导和保障作用。
2．研究制定五年立法规划。在中国特色社会主义法律体系基本形成的基础上，按照完善中国特色社会主义法律体系的要求，适应经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的需要，制定五年立法规划。五年立法规划要突出重点，统筹兼顾。必须制定的重要法律，要力争在五年内制定出来，完善法律体系的各部门法律；必须修改的现行法律，要在总结实践经验的基础上加以修改，完善各部门法律的内容；必须有相应法规配套的法律，要督促有关方面制定和修改与法律相配套的法规。要使法律、行政法规、地方性法规三个层次协调统一，形成一个有机整体，发挥法律体系的整体功能。组织开展对现行法律的清理工作。适时召开立法工作会议，对立法工作进行全面部署。
3．全面落实2008年立法工作计划，制定国有资产法、社会保险法、食品安全法、循环经济法、农村土地承包纠纷仲裁法等重要法律；修改完善选举法、全国人大组织法、国家赔偿法、残疾人保障法、保险法等法律。加强对立法工作的统筹协调，督促法律起草部门认真研究解决立法中涉及的重大问题，在保证质量的前提下，确保列入立法工作计划的法律草案如期提请审议。
4．积极推进科学立法、民主立法。进一步扩大公民对立法工作的有序参与，对食品安全法等与群众利益密切相关的法律草案，要向社会全文公布，广泛听取各方面尤其是基层群众的意见；进一步加强立法中有关重大问题的协调，对社会保险法等草案中涉及的法律关系复杂、专业性较强的问题，要通过立法论证会等形式，广泛征求意见，深入研究论证。发扬民主，集思广益，使制定和修改的法律充分反映人民群众的意愿，符合我国国情和实际，经得起历史检验。
5．督促有关方面制定和修改与法律相配套的法规。现行法律需要制定配套法规的，有关方面应尽快制定。正在起草和审议的法律草案，有关方面应同时落实起草相关配套法规，在法律通过后及时出台，保证法律得到全面准确的实施。
6．加强法律的学习宣传和培训工作。常委会有关部门要制定法律宣传计划。对全国人大及其常委会通过的法律，特别是关系改革发展稳定大局、关系群众切身利益、社会各界普遍关注的重要法律通过后，常委会有关部门要及时组织开展学习宣传工作，通过新闻发布会、视频报告会、新法专题座谈会、法律培训班等多种形式开展宣传普及工作。重点做好食品安全法、国有资产法等法律的宣传工作，继续有针对性地做好劳动关系等方面的法律宣传工作，准确把握法律立法宗旨、基本精神、主要内容以及在实施中要注意的问题，推进法律的全面正确实施。
二、继续加强和改进监督工作，不断增强监督实效
7．以增强监督实效为核心，从党和国家工作大局出发，坚持依法按程序办事，坚持集体行使职权，全面贯彻落实监督法，加强宪法和法律实施，把关系改革发展稳定全局、影响社会和谐、人民群众反映强烈的突出问题作为监督重点，综合运用法定监督形式，加强跟踪监督，务求取得实效，着力推动“一府两院”改进工作，建立健全解决问题的长效机制，做到有法必依、执法必严、违法必究，维护社会公平正义，维护社会主义法制的统一、尊严、权威，更好地发挥人大监督对促进依法行政、公正司法和维护人民利益的作用。
8．统筹安排听取审议专项工作报告和执法检查工作。分别听取和审议7个专项工作报告，组织实施5个方面的执法检查。听取和审议国务院关于抗击低温雨雪冰冻灾害及灾后重建工作情况的报告，推动提高全社会预防和应对重大灾害的能力。听取和审议国务院关于加强金融宏观调控情况的报告、关于稳定物价情况的报告，推动加强和改善宏观调控工作。听取和审议国务院关于促进农民稳定增收情况的报告，检查农民专业合作社法的实施情况，推动社会主义新农村建设。听取和审议国务院关于水污染防治工作进展情况的报告，检查环境影响评价法的实施情况，推动节能减排工作，促进资源节约型和环境友好型社会建设。检查劳动合同法、义务教育法和未成年人保护法的实施情况，切实维护劳动者的合法权益，保障少年儿童健康成长。听取和审议最高人民法院关于加强刑事审判工作、最高人民检察院关于加强刑事审判法律监督工作情况的报告，促进司法公正，维护社会稳定。
9．加强预算和经济工作监督。听取和审议国务院关于2007年度中央决算的报告、关于2007年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告。听取和审议国务院关于国民经济和社会发展计划执行情况的报告、关于“十一五”规划实施情况的中期评估报告。加强预算审查和监督，推动财政体制改革，支持审计机关工作。加强对国民经济运行情况的跟踪和分析，督促落实中央经济工作会议精神，推动国民经济又好又快发展。
10．加强规范性文件备案审查工作。依照监督法规定，加强对行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例以及司法解释等规范性文件的备案审查工作。认真研究处理公民、社会团体、企业事业组织提出的审查建议。在2007年各地清理地方性法规的基础上，继续督促地方落实对不符合监督法或其他现行法律规定的地方性法规的修订、废止工作。对各地新制定的有关人大常委会监督工作的法规，有重点地进行主动审查，维护国家法制的统一。
11．进一步做好信访工作。加强信访综合分析，为常委会立法、监督工作和推动“一府两院”改进工作服务。
三、尊重代表主体地位，充分发挥全国人大代表的作用
12．以深入贯彻中央9号文件为主线，从坚持和完善人民代表大会制度出发，坚持尊重代表主体地位，坚持为代表服务的思想，进一步完善工作制度，加大工作力度，为代表依法行使职权、密切同人民群众联系、扩大对常委会活动的参与创造条件，不断提升代表工作水平，更好地发挥代表参与管理国家事务的作用。
13．认真办理十一届全国人大一次会议期间代表提出的议案和建议。要把办理代表议案与立法工作更有效地结合起来，把办理代表建议与推动改进工作更有效地结合起来，切实提高办理质量。
14．组织好代表闭会期间的活动。认真组织代表开展专题调研和集中视察活动，完善代表小组的组织和活动方式，增强代表活动实效。加强代表同原选举单位的联系，深入了解民情，充分反映民意，广泛集中民智。
15．扩大代表对常委会、专门委员会活动的参与。继续邀请代表列席常委会会议，适当增加参加执法检查的代表人数，继续邀请代表参加专门委员会会议、参加专门委员会组织的立法和执法检查调研活动，发挥代表在立法和监督工作中的作用。
16．认真做好代表依法履职培训工作。在组织代表初任学习的基础上，举办6期代表履职培训班，切实提高代表的依法履职能力。
17．加强和改进代表服务保障工作。拓宽代表知情知政渠道，为代表提供更多信息资料。完善代表工作制度，提高服务工作质量。进一步加强全国人大代表联络机构的工作。
四、发挥人大特点和优势，扩大对外交流合作
18．以巩固和完善定期交流机制为重点，从人大对外交往的特点和优势出发，坚持维护世界和平、促进共同发展的外交政策宗旨，坚持服从服务于国家外交大局，保持对外交往工作的连续性和稳定性，广泛开展与外国议会的友好交往，积极参与国际和地区议会组织的活动，加强治国理政的经验交流，推动各领域的务实合作，更好地发挥人大对外交往的独特作用。
19．做好高层互访工作。重点做好委员长的出访工作。委员长的访问，是我对有关国家进行的重大外交行动。要安排好与往访国领导人的会晤，广泛接触议员和其他政要，增进战略互信，推动互利合作，扩大共同利益，促进双边关系发展。按照国家外交总体布局，认真组织好副委员长出访活动。邀请有关国家议会领导人访华。统筹安排和落实接待有关国家议长和议员来京观摩奥运会工作。
20．巩固和深化与有关国家议会的交流机制。保持与美国参众两院交流机制的连续性和稳定性，加深了解，增进互信，扩大共识，为中美关系发展营造有利氛围。深化与俄罗斯议会两院合作委员会机制，推动双方各领域务实合作，促进中俄战略协作伙伴关系持续发展。巩固和完善与日本参众两院及欧洲议会的交流机制，丰富交流内容和形式。认真筹备和举办与其他相关国家议会的机制交流活动。
21．广泛开展与外国议会各层次、各领域的友好往来与合作。积极参加多边活动，继续发挥在各国议会联盟、亚洲议会大会、亚太议会论坛等国际和地区议会组织中的建设性作用。统筹安排各专门委员会、友好小组、工作委员会和办事机构的对外交往。把涉台、涉藏问题放在全国人大对外交往212作的突出位置，维护我核心利益。
22．抓好换届后外事工作的组织落实和工作落实。尽早明确委员长会议组成人员、常委会组成人员和专门委员会组成人员与重点国家的定期交流机制、参加国际和地区议会、双边友好小组等工作的负责人。搞好新老两届的工作沟通与衔接。加强外事工作的统一领导和统筹协调。坚持和完善外事工作联席会议等一系列制度。
五、加强常委会自身建设，提高依法履职能力和水平
23．坚持正确的政治方向，切实加强思想组织建设。把深入学习领会和全面贯彻落实党的十七大精神作为首要政治任务，进一步增强高举中国特色社会主义伟大旗帜的自觉性和坚定性，进一步增强坚持中国特色社会主义道路和中国特色社会主义理论体系的自觉性和坚定性，进一步增强深入贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性，进一步增强全面建设小康社会的自觉性和坚定性，进一步增强协调推进社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的自觉性和坚定性，牢固树立党的观念、政治观念、大局观念、群众观念和法治观念，保证人大工作始终沿着正确政治方向前进。加强党的领导，充分发挥党组织的战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范作用。办好常委会专题讲座，切实组织好常委会和专门委员会组成人员的集中学习，认真学习宪法法律和现代科学文化等知识，提高依法履职的能力和工作水平。
24．坚持依法按程序办事，完善工作制度。完善常委会议事程序，修改常委会组成人员守则，建立健全适合国家权力机关特点、充满活力的组织制度和运行机制。按照民主集中制原则，充分发扬民主，依法按程序办事，集体行使职权，集体决定问题，增强人大工作的权威性。
25．加强调查研究，改进工作作风。围绕党和国家工作大局思考问题，围绕人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题深入调查研究，更好地发挥人大在体察民情、反映民意、集中民智、珍惜民力方面的优势和作用。保持同人民群众的血肉联系，密切联系全国人大代表，更好地代表人民意愿，自觉接受监督。努力转变工作作风和工作方式，切实改进会风和文风。继续加强与地方人大的联系，共同推进社会主义民主法制建设。
26．充分发挥专门委员会作用。专门委员会要加强沟通，密切配合，相互协调，认真履行宪法和法律赋予的职责，积极主动地协助常委会做好各项工作。进一步加强立法和执法检查的调研，不断提高审议质量工作水平。及时修改专门委员会议事规则，完善工作制度，规范工作方式。
27．加强新闻宣传工作。继续做好委员长视察调研和外事活动的新闻报道。做好代表大会、常委会会议宣传报道。完善新闻发布制度，支持和协助新闻媒体加强和改进对人大工作的报道，广泛宣传人大制度建设和人大工作所取得的成绩。继续加强法制宣传教育，普及法律知识，切实增强全社会的法律意识和法制观念。做好对外宣传工作，增强针对性和实效性。
六、进一步加强全国人大机关建设，提高服务保障水平
28. 以素质能力建设为重点，全面加强机关建设。全国人大机关是最高国家权力机关的集体助手和参谋班子，是政治机关，要按照“政治坚定、业务精通、务实高效、作风过硬、团结协作、勤政廉洁”的要求，围绕常委会中心工作，服务十一届全国人大工作大局，继续抓好机关的政治建设、组织建设、制度建设、思想作风建设和素质能力建设，全面提高素质能力和工作水平，努力造就一支高素质的机关队伍，为全国人大及其常委会依法行使职权提供有力保证。
29. 进一步加强机关思想政治建设。深入学习贯彻党的十七大精神，切实把干部职工思想和行动统一到十七大精神上来，深入领会邓小平理论和“三个代表”重要思想，准确把握科学发展观的科学内涵、精神实质和根本要求，坚持用党的十七大精神武装头脑，指导实践，推动工作。
30. 继续加强机关干部队伍建设。加强局处级领导班子建设，配齐配好各级领导班子，改善领导班子结构。抓好领导干部的学习培训，推动干部交流和挂职锻炼工作。进一步提高机关干部的文字表达能力、学习调研能力、协调沟通能力，不断增强做好工作的实际本领，更好地适应人大工作的实际需要。
31. 进一步提高机关服务质量和水平。切实做好代表大会会议、常委会会议和委员长会议的服务保障工作。加强机关信息化建设，提高行政管理效率。改进机关后勤工作，提高服务保障水平。努力解决干部职工工作和生活中的实际困难，帮助大家减少后顾之忧。全面做好离退休干部职工工作。扎实平稳地推进机关办公大楼建设。
江苏省物业管理条例(2003年修正)
江苏省人大常委会
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
２００３年１０月２５日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过
江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改：
一、将第五条第二款修改为：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。”增加一款作为第三款：“业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。”
二、在第七条中增加一项，作为第七 项：“法律、法规规定的其他职权。”
三、将第八条修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”
四、将第十条修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：一 召集和主持业主大会；二 拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；三 经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；四 经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；五 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；六 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；七 执行业主大会的有关决定；八 接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；九 督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；十 法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”
五、将第十二条修改为：“业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。”
六、删去第十五条第二款，将第三款改为第二款，修改为：“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”
七、将第十七条第一款修改为：“新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”
八、将第二十三条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
九、将第二十四条第二款、第三款修改为：“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。”
十、增加一条作为第二十六条：“经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”
十一、将原条例第二十六条改为第二十七条，第一款
、第三款分别修改为：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”
十二、将原条例第三十六条改为第三十七条，第五款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”
十三、将原条例第三十九条改为第四十条，修改为：“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。”
十四、将原条例第四十条改为第四十一条，第一 项修改为：“未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款”。
增加一项作为第四 项：“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。”
十五、将原条例第四十一条改为第四十二条，第二款修改为：“违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
此外，对条例的一些文字作了必要的修改，并对有关条款顺序作相应调整。
本决定自２００３年１２月１日起施行。
《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布
江苏省物业管理条例
（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于２０００年１２月２４日通过根据２００３年１０月２５日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正）
第一章总 则
第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。
第四条县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章业主自治管理
第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。
业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。
第六条业主享有下列职权：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他职权。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
七 法律、法规规定的其他职权。
第八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。
业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第九条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第十条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
一 召集和主持业主大会；
二 拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
三 经业主大会批准，选聘或者
解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
四 经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
五 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
六 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
七 执行业主大会的有关决定；
八 接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
九 督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
十 法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十一条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十二条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第十三条业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第十四条业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。
第三章物业管理企业
第十五条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。
对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。
第十六条物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业承担下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四章物业管理服务与收费
第十七条新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第十八条前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）维修基金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第十九条前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
前期物业管理协
议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。
第二十条一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
第二十一条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十二条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。
第二十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。
第二十五条物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第二十六条经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。
第五章物业的使用和维护
第二十七条新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十八条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。
物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第二十九条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第三十条业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。
第三十一条物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。
第三十二条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十三条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的３０％用于补贴物业管理公共服务费，收益的７０％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第三十四条业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十五条物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十六条房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
第三十七条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。
维修基金应当按幢建账、按户核算。
业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。
第三十八条维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。
第六章法律责任
第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第四十条建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第四十一条物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
四 接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第四十二条未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十四条物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提
起行政诉讼。
第七章附 则
第四十六条本条例中有关用语的含义：
（一）本条例所称业主，是指物业的所有权人；
（二）本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（三）本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；
（四）本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；
（五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十七条设区的市可以根据本条例制定实施细则。
第四十八条本条例自２００１年３月１日起施行
