大庆市建设工程监理管理办法

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亲子关系诉讼中价值冲突的判断与选择

——兼谈司法解释三(征求意见稿)关于亲子诉讼规定的正当性[1]

王礼仁



【内容提要】 在理论和实践中，一般认为，亲子鉴定涉及到女方和子女利益以及个人的名誉权、隐私权等，当事人完全可以拒绝鉴定。并认为一方拒绝鉴定时，亲子关系不能推定，更不能推定拒绝鉴定者承担不利后果。事实上，亲子关系不能推定是一种误读，亲子关系完全可以推定。至于是否支持亲子鉴定，以及对拒绝亲子鉴定者如何推定，则涉及到价值冲突判断和选择问题。从理论和实践中反映出来的问题看，亲子诉讼所涉及的价值冲突判断和选择，主要有如下几个方面：1、传统推定规则与现代科学的价值冲突与选择；2、名誉权、隐私权与生育权、知情权、亲权的价值冲突与选择；3、子女利益与父亲利益的价值冲突与选择；4、推定有利于原告与推定有利于被告的价值冲突与选择。通过对各种价值冲突进行综合分析比较，其结果表明，进行亲子鉴定和推定的整体社会价值是利大于弊，特别是对妇女儿童利益的保护更为有利。根据“两利相权取其大，利弊相较取其利，两弊相衡取其小”的价值冲突选择原则，对于亲子诉讼案件，一般应当支持和鼓励亲子鉴定，对于拒绝鉴定者，可以根据现有证据推定其承担不利后果。



【关键词】亲子鉴定 亲子推定 价值选择 婚生子女否认 非婚生子女认领

一、鉴定和推定在亲子关系诉讼中的意义

随着社会的进步和经济的发展，人们生活和工作方式发生了巨大变化，出现了异地打工、异地经营、流动经营热，又由于旅游业、休闲业、文化娱乐业、家教和保姆等新型产业的兴起，增加了男女之间的交往机遇，加之人们思想观念的变化，相伴而至的婚外情自然随之增多，婚外受孕（未婚先孕）也自然难免发生。同时，随着科学技术的发展，特别是DNA亲子鉴定技术的诞生，又为亲子鉴定提供了可能，亲子鉴定因此增多。 在这种社会背景下，亲子诉讼，自然成为当前诉讼的一大热点。

同时，由于亲子鉴定的先进技术与法律制度滞后之间的矛盾，又使亲子诉讼成为当前诉讼的一大难点。其中，难就难在对于拒绝亲子鉴定者应当如何处理？能否推定拒绝亲子鉴定者承担不利法律后果？由于我国不仅没有对DNA亲子鉴定技术及时作出法律回应，甚至连亲子诉讼的一般性法律规定也没有。这就使涉及DNA鉴定的亲子诉讼案件无所适从，难上加难。同时，由于理论上对亲子诉讼的问题也缺乏研究，尚未形成倾向性观点或意见，这就难免出现司法上的混乱现象。从各地法院对于拒绝亲子鉴定案件的判决来看，可以说是各行其是，五花八门。

从司法实践来看，不论是婚生子女否认，还是非婚子女认领，甚至是同一案件，在不同地区法院之间，以及上下级法院之间，其判决结果截然不同。而不同的判决，直接关系到当事人的不同命运。因而，对于亲子诉讼中拒绝鉴定的案件如何判决，既是一个事关法制统一的问题，更是一个事关当事人的人身权利、财产权利的重大法律问题。无论是从统一和规范人民法院的执法需要来看，还是从保护当事人的权利需要来看，亲子诉讼中的拒绝鉴定如何处理问题，是当前民事审判中迫在眉睫、亟待解决的问题。

在司法实践中，对于拒绝亲子鉴定的案件，虽有原告胜诉的判例，但从整体司法情况看，原告胜诉的少，败诉的多。那么，为什么会出现“一多一少”的现象？这主要涉及到一个价值取向或选择问题。也就是说，在拒绝亲子鉴定案件中，如何权衡双方的利益并进行取舍，其价值取向存在差异。从司法实践来看，影响价值取向或选择的因素，主要有两个：一是对亲子诉讼的特点了解不够，在理论上存在一些认识上的误区，影响了价值选择；二是对拒绝亲子鉴定案件，是判决有利于原告还是判决有利于被告，在价值判断上存在差异。为此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（征求意见稿）第三条规定，在一方拒绝亲子鉴定时，可以根据现有证据进行推定。这一规定，对统一司法具有重要意义。但理论上对亲子关系的诉讼仍然存在分歧。本文拟澄清亲子诉讼理论上的一些误区，并通过价值比较方法，提出亲子诉讼的价值判断与选择，以说明司法解释的正当性。

二、亲子关系诉讼几个需要澄清的理论误区

我国现行民法（婚姻法）和民事诉讼法都没有关于亲子诉讼的规定，外国和我国台湾、香港、澳门地区关于亲子诉讼的规定主要有婚生子女否认之诉与非婚生子女认领之诉。[2]此外，还有确认亲子关系存在或不存在之诉。从外国和台湾等地区的法律规定来看，不仅婚生子女是推定的，在婚生子女否认之诉和非婚生子女认领之诉、以及确认亲子关系存在或不存在之诉中，对于亲子关系的认定，也是允许推定的，而且推定是认定亲子关系的主要方法。但随着DNA等亲子鉴定技术诞生后，技术鉴定又成为认定亲子关系的一种新手段。

但在我国的亲子诉讼中，理论上却认为亲子关系不能推定，更有甚者，还以所谓“生育意志”否认亲子鉴定的作用。因而，在讨论亲子诉讼时，首先必要对此予以澄清。

（一）关于亲子鉴定与生育意志问题

有人认为，婚生婴儿客观存在由该夫妻精卵结合和并非该夫妻精卵结合（因契约采用他人精卵和非因契约如该妻通奸等引起生育）的情形。因而，“婚生”不等于“亲生”，非“亲生”也不等于非“婚生”。“亲生”（父母为其孩子精卵来源）只是“婚生”中一种情况。对于妻子婚外受孕，丈夫没有选择要求妻子终止妊娠或离婚，可视为放弃追究妻子侵权责任的权利，接受妻子就应当接纳其全部，包括其错误行为及其结果——婴儿，妻子生育的子女就视为丈夫同意，体现丈夫的生育意志，丈夫与婴儿则形成了准自然血亲关系，其子女为“婚生”子女。因而，“亲子鉴定”只能证明精卵来源事实，不能证明其中是否包含了该夫妻共同的“生育意志”，亲子鉴定结论，不能作为认定亲子关系的根据。因此此否认亲子鉴定的作用，并进而认为，在妻子拒绝鉴定时，只能认定子女为“婚生”，不能作出亲子否定推定。[3]我们认为，以所谓“生育意志”否认亲子鉴定的作用，是片面的：

1、妻子婚外受孕，丈夫当时一般并不知道。即使丈夫知道（多数只能是怀疑），但如果妻子坚持否认，并拒绝亲子鉴定，丈夫凭什么证明妻子是婚外受孕？又怎么能够选择要求妻子终止妊娠或者起诉离婚？在丈夫不知道或知道后无法行使权利的情况下，女方婚外受孕生育，这怎么能够视为丈夫同意意志？因而，以丈夫没有选择要求妻子终止妊娠或者起诉离婚，反推就是丈夫接纳了妻子的婚外受孕的观点，是不符合实际情况的。

2、在婚生子女否认之诉中，妻子不同意鉴定，妻子事实上就是不承认是婚外受孕；在非婚生子女认领之诉中，非婚子女生母所指认的生父拒绝认领，并不同意鉴定，实际上就是否认该子女与自己存在血缘关系。因而，在一方拒绝鉴定的亲子关系诉讼中，所争议的焦点，是子女的真实血缘，而不是生育意志。对于真实血缘的发现，DNA鉴定是最好的方法。

3、生育意志，只有在血缘关系清楚的基础上，才有可能涉及这一问题。也就是说，只有在确认婚生子女与“父亲”不存在血缘关系的条件下，才能考察生育意志，即考察该婚外受孕是否经“父亲”同意。

同时，在血缘关系清楚的时候，要证明婚外受孕是否体现丈夫的生育意志，其证明责任也主要在女方。如果女方不能证明婚外受孕是经丈夫同意的人工受孕等情况，则不能认定该子女的出生体现了丈夫的生育意志。

总之，生育意志，只有在血缘关系清楚时才有考虑的余地，在血缘关系不清时，生育意志对于认定亲子关系没有任何作用。而目前的亲子诉讼，都是关于有无血缘关系之争议，并不是生育意志之争。对于血缘关系的确认，最科学的方法，还是亲子鉴定。所以，亲子鉴定仍是认定亲子关系的有效方法，不能用生育意志否认亲子鉴定的作用。

（二）关于亲子关系能否推定问题

在司法实践中，有人认为，亲子关系属于身份关系，身份关系不能推定。最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第75条规定应只适用于财产关系，不应适用于人身关系。 [4] 在理论界，也有学者认为亲子关系不能推定。如龙翼飞教授认为：“当事人有权利拒绝做亲子鉴定，现行的法律规定并没有针对涉及到亲子关系纠纷中，被告人是否必须要承担去做亲子鉴定的诉讼义务。如果法律没有这样规定，你要求当事人必须做亲子鉴定就没有法律依据，法院不能采取强制手段让当事人去做亲子鉴定”。龙翼飞教授还认为：“法院也不能采用推定方法来认定当事人之间的亲子关系。第一，这种推定本身是不科学的。要么是有血缘关系，要么没有血缘关系，不存在“可能有”这种中间状态，用推定的方法显然不客观。第二，这个认定是没有法律依据的，从我国现行的法律规定来看，要用推定方法去认定某种民事法律事实的存在，是受到法律严格限制的。在涉及到亲子关系的问题上，为了保护未成年人的利益，我国现行的法律并没有规定涉及亲子关系的存在与否可以采用推定的方法。法院对亲子关系采用推定方法没有法律依据”。[5] 西南政法大学的谭向北教授也坚持亲子关系不能推定。[6]

我们认为，上述观点是错误的。亲子关系虽然是身份关系，但亲子身份关系可以推定，恰恰是亲子诉讼的一大特点，无论是从立法上或理论上看，还是从司法实践来看，亲子关系完全可以推定。同时，在缺乏科学鉴定的情况下，推定是解决亲子诉讼纠纷，确认亲子关系的唯一手段。

四川省泸州市人民政府


泸州市物业管理办法
泸市府令（2008）第57号



《泸州市物业管理办法》已经2008年6月26日市政府第7次常务会议讨论通过，现予以公布实施。







代市长 刘国强



二○○八年七月一日





泸州市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范泸州物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，保障物业的合理使用，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 泸州市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。使用人是指房屋的承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 泸州市规划建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

泸州市房地产管理局负责承办本行政区域内物业管理活动监督管理的具体工作。

各区县建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（以上统称物业监督管理部门）

街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会协助和配合有关部门做好物业管理活动的监督和指导工作。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第九条 一个物业管理区域内，业主入住率达50%以上（含返迁房）或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区县建设行政主管部门或在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成首次业主大会筹备组，组织业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有权证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。依法归全体业主所有的物业不计投票权。

首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。

业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权。业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。

业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。

第十条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。

业主代表由每幢、单元或楼层的全体业主推选产生，推选业主代表应当经有投票权过半数的业主同意。

业主代表参加业主大会会议，应当真实反映其所代表的该幢、单元或楼层的业主的意愿。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体选票经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或业主代表大会的决定对业主具有约束力。

第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务委托服务合同。

（三）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督物业服务企业的工作，协助物业服务企业落实各项管理措施；

（四）监督业主遵守管理规约；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时需提交业主大会议事规则、管理规约、业主大会决定、业主身份确认材料、选举结果及其成员名单等有关资料。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力、工作能力和必要的工作时间的业主担任。

业主委员会由主任、副主任、委员组成。业主委员会成员在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年，可连选连任；业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生；业主委员会成员物业产权变更的，应予以改选。

第十五条 管理规约应对有关物业使用、维护、管理和业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。物业使用人应当严格遵守管理规约。

第十六条 业主大会自成立之日起2个月内，应当决定物业服务企业的续聘或另选聘新的物业服务企业。

第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业服务无关的决定，不得从事与物业服务无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区县建设行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十条 建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提交物业服务合同和物业服务方案。购房人在签订购房合同时，应与受委托的物业服务企业签订前期物业服务协议。前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的内容。

第二十一条 建设单位应当在房屋销（预）售前制定临时管理规约，在房屋销（预）售时向购房人明示，并予以说明。购房人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。

第二十二条 在物业销（预）售前，对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以下的小区，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理；对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以上的，应当通过招投标方式选聘物业服务企业对拟销售的物业实施前期物业管理，投标人少于3人的，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理。

第二十三条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业的共同部位、共用设施设备进行查验。经查验后，办理物业承接验收手续。

第二十四条 在办理物业承接验收手续之日起15日内，建设单位应当将下列资料移交物业服务企业，资料移交后报物业管理主管部门备案：

（一）竣工总平面图、单体建筑、结构和设备竣工图、附属配套设施、水、电、气、通讯、光纤布局图和地下管网工程竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必须的其他资料。

物业服务企业在前期物业服务合同终止时，应当将上述资料全部移交给业主委员会。

第二十五条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第二十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业服务企业和物业服务

第二十七条 物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业实行资质管理制度。

第二十八条 物业服务企业应当在依法取得物业服务资质证书、工商营业执照及相关证件后，按照核定的资质等级，承揽相应的物业服务业务。

市外物业服务企业进入本市接受委托从事物业服务活动的，应当持物业服务资质证书和有关证件到物业所在地的建设行政主管部门办理资质备案，并到有关部门办理相关手续。

第二十九条 物业服务企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等，应在工商办理变更之日起30个工作日内，到建设行政主管部门办理变更和备案手续。

第三十条 物业服务企业的权利：

（一）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

（二）依据有关规定和物业服务合同，收取物业服务费用和代办服务费用；

（三）有权制止并处理违反本住宅区管理规约和物业服务制度的行为，对造成损害的有权要求赔偿；

（四）依法开展多种经营和特约有偿服务。

（五）对物业区域内存在的问题提出整改意见；

第三十一条 物业服务企业的义务

（一）全面履行物业服务合同，及时提供优质物业服务，提高物业服务水平；

（二）接受业主委员会和业主的监督；

（三）重大管理措施应提交业主委员会审议决定；

（四）配合区域所在地社区委员会、公安派出所等相关部门搞好社区文化和安全防范工作；

（五）落实消防、治安等安全防范措施和应急措施，发生事故及时向有关部门报告；

（六）接受物业管理主管部门和有关行政主管部门的监督和指导。

第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十三条 提倡物业服务合同使用国家规范性文本，服务合同自签订后15日内，报物业监督管理部门备案。

第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十四条第一款规定的资料。

第三十五条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第二十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。

第三十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务内容、服务水平相适应的原则。

第三十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

第三十八条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。

普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办性特约服务费和专项服务费，除价格管理部门另有规定外，均实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

第三十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）用于物业管理的固定资产折旧费；

（七）办公费用；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其他费用。

第四十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第四十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第四十二条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。

第四十三条 物业管理区域内，供水、供气、供电、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十四条 物业服务费的收取和使用，应当统一管理，专款专用，严格财务管理制度，并接受有关部门的监督。

第五章 物业的装饰装修管理和维修管理

第四十五条 业主或使用人对其房屋有进行装修的权利，但不得危及建筑物的整体安全，更不得损害其他业主的合法权益。

第四十六条 业主或使用人进行装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第四十七条 业主或使用人因装饰装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由责任人负责修复或赔偿；业主委员会与物业服务企业应配合做好协调工作。

第四十八条 业主或使用人装饰装修房屋与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议包括以下内容：

（一）装饰装修工程的实施方案；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处理；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第四十九条 物业服务企业应当根据装饰装修管理服务协议的约定，对装饰装修活动进行管理工作。

业主和使用人在实施物业装饰装修活动中，应自觉接受物业服务企业的监督。

对违反装修规定的行为，物业服务企业应及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第五十条 物业在规定的保修期内的维修，按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定办理。超过保修期限的自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人负责。物业服务合同另有约定除外。

第五十一条 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新所需费用由责任人承担。

第六章 物业管理用房和共用设施设备

第五十二条 建设单位应当将物业管理用房和公建配套用房纳入建设配套项目计划，并在总体方案图中明确物业管理用房的地点、面积和用途。与新建物业同步设计、同步施工。

第五十三条 建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供不得低于物业管理区域房屋总建筑面积2‰的物业管理企业用房和业主委员会用房。房屋总建筑面积不足5万平方米的，物业管理企业用房建筑面积应不低于100平方米。

业主委员会用房应为不低于30平方米的地面上独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。

第五十四条 物业管理用房确权，在物业管理区域竣工验收合格后，依据建设行政主管部门的相关规定，房屋产权管理部门按“物业管理用房”统一办理新建房屋产权初始登记，由物业管理区域全体业主所共有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第五十五条 物业管理用房的所有权不得分割、转让、抵押。

第五十六条 业主委员会成立后，建设单位应将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会在保留必要的办公场所后，应全部提供给物业服务企业使用。

第五十七条 物业管理区域内的共用设施设备，是指住宅小区内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库和公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅物业单体共用部位、共用设施设备是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。

第五十八条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。

第五十九条 物业区域内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共同所有。但道路属于城镇公共道路的除外，绿地属于公共绿地或者明示属于个人的除外。

第六十条 物业管理区域内供水、供气、供电、通讯以及光纤网络等设施、设备的维修和管理，由相关公用事业单位自行负责。实行委托的，由被委托的物业服务企业按照委托协议的约定负责。

第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由泸州市建设行政主管部门会同泸州市财政部门依照国家有关规定制定。

第七章 法律责任

第六十二条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上建设行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，按照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十三条 物业服务企业聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的，由县级以上建设行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十四条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权的，由县级以上建设行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十五条 违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务机构或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务机构的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 违反本办法规定，不移交有关资料的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十七条 违反本办法的规定，建设单位在物业服务区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任，尚不够刑事处罚的，依法给予治安管理处罚。

第七十条 违反本办法的规定，建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附 则

第七十一条 本办法中有关用语的含义为：

（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内装饰等部位。

（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线及各类计量表具等设备。

（三）入住率是指从售房单位取得钥匙的业主所占的比率。

第七十二条 本办法自公布之日起30日后施行。2002年12月4日发布的《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》（市政府令第29号）同时废止。