国家发展改革委、卫生部关于开展按病种收费方式改革试点有关问题的通知

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山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府关于印发《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》的通知


淄政发〔2004〕165号


各区县人民政府,高新区、齐鲁化工区管委会,市政府各部门,各有关单位,各大企业,各高等院校:
　　现将《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。
　　《淄博市人民政府批转市房产管理局市物价局〈关于淄博市城市房屋拆迁有关价格标准的意见〉的通知》(淄政发〔2001〕95号)同时废止。

　　 淄博市人民政府
　　 二○○四年七月五日

淄博市城市房屋拆迁估价管理规定

　　第一条　为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据有关法律、法规和《建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知》(建房字〔2003〕234号),结合本市实际,制定本规定。
　　第二条　本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动,适用本规定。
　　第三条　本规定所称城市房屋拆迁估价,是指为确定房屋拆迁许可证规定的拆迁范围内被拆迁房屋及其附属设施的货币补偿金额,根据被拆迁房屋的用途、区位、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。
　　房屋拆迁评估价格,为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费,按照《淄博市城市房屋拆迁管理办法》的规定执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成的可以通过委托评估确定。
　　第四条　拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
　　第五条　拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
　　第六条　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由2家或者2家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
　　第七条　估价机构由拆迁人和被拆迁人在拆迁公告公布之日起7日内协商或者抽签确定。在规定期限内达不成一致的,由房屋拆迁管理部门指定估价机构进行评估。
　　估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
　　第八条　估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　第九条　拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所需的资料,并协助估价机构进行实地查勘等工作。
　　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘的,估价机构可以依据掌握的有关资料和同类房屋情况进行估价,并由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。
　　第十条　估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产信息的,房地产管理部门应当允许查阅。
　　第十一条　拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
　　拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
　　拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　第十二条　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
　　拆迁当事人对被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载有异议的,可以协商解决。对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认;对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
　　第十三条　拆迁估价应当参照当地类似房地产的市场交易价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
　　第十四条　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。
　　公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
　　第十五条　拆迁当事人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
　　第十六条　拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。
　　拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。
　　拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
　　第十七条　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向市房屋拆迁估价鉴定专家委员会(以下简称市估价专家委员会)申请技术鉴定。
　　第十八条　市房屋拆迁管理部门应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的市房屋拆迁估价鉴定专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。
　　第十九条　市估价专家委员会受理房屋拆迁估价技术鉴定申请后,应当在10日内指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
　　估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。
　　鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　原估价机构应当配合市估价专家委员会做好鉴定工作。
　　第二十条　市估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。
　　第二十一条　对有下列行为之一的估价机构和估价人员,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,并记入其信用档案:
　　(一)出具不实估价报告的;
　　(二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;
　　(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;
　　(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;
　　(五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;
　　(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本规定的;
　　(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第二十二条　以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的,对所调换房屋的房地产市场价格评估参照本规定执行。
　　本市城市规划区内集体土地上和城市规划区外国有土地上的房屋拆迁涉及的房地产估价活动,参照本规定执行。
　　第二十三条　本规定自公布之日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本规定。



　　融合了人身关系和财产关系的夫妻忠诚协议,其性质属于广义契约。夫妻忠实协议应为人身权协议，为确保权益救济的最佳化,我国相关民事立法和民事司法实践应对“夫妻忠诚协议”所涉相关要素予以完善，例如应扩大离婚损害赔偿的法定事由，规制婚内侵权制度体系，增设配偶权制度等。

　　一、“忠诚协议”赔偿第一案

　　（一）案情简介

　　今日看到一则案例：2000年6月，周某与妻子杜某签署了一份“忠诚协议书”。协议约定，夫妻婚后应互敬互爱，对家庭、配偶、子女要有道德观和责任感。协议书中还特别强调了“违约责任”：若一方在婚期内由于道德品质的问题，出现背叛另一方的不道德的行为（婚外情），要赔偿对方名誉损失及精神损失费30万元。协议签订后不久，杜某就发现丈夫与其他异性有染。2002年5月，周某向法院提出离婚诉讼，同时，杜某以周某违反“夫妻忠诚协议”为由提起反诉，要求法院判令周某支付违约金30万元。法院经过审理查明后判决周某支付对方违约金30万元人民币。周某不服判决，向上海市第一中级人民法院上诉，但不久即撤诉。最终，周某赔偿杜某25万元人民币，当场一次性付清。

　　（二）案件引发的争论

　　此案就此了结。但该夫妻忠实协议是法律意义上的合同吗？如果是，那么是什么性质的合同？夫妻忠实协议是否应该得到法律的认可或在多大的程度上应该得到法律的认可？判断其效力的标准应该是什么呢？在回答这些问题之前，我们来看看国内外都是如何处理这样的问题的，以为更好地解决这些问题提供参考。

　　二、国内外相关立法与理论综述

　　（一）国内立法综述

　　从我国的相关立法来看，夫妻的忠实义务已为婚姻法所涵盖，婚姻法第四条规定：“夫妻应当相互忠实，相互尊重……”，将夫妻间的忠实义务纳入法律。同时，婚姻法第四十六条规定：“有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：……2.有配偶者与他人同居的；……”该条的目的在于对配偶权侵害的，受害者在离婚时可以主张损害赔偿，虽只列举了四项离婚损害赔偿情形，但可通过法律解释的方法，对忠实协议违反的赔偿提供参考。

　　台湾地区亦有相关规定，“台湾地区民法典第981条、第993条规定：夫妻身份关系消灭、除妻应受再婚期间之限制外，各得自由再婚。因与他人通奸而经判决离婚或受刑之宣告者，不得与相奸人结婚”。[1]台湾“民法并无明定夫妻有守贞之义务。但，依‘民法’规定配偶通奸为离婚原因之一（‘民法’第1052条第1项第1款），且在刑法上有通奸罪之规定（‘刑法’第239条），因此学说上都一直认为夫妻互负守贞之义务。”[2]

　　香港地区“根据《婚姻诉讼条例》第11条，无论是呈请或申请离婚，法院解除婚姻契约的惟一理由就是婚姻已经‘破裂至无可挽救’。第11A（2）条指明，呈请人须先证明下列任何一项或多项事实，法院才能判定婚姻破裂至无可挽救：1、婚姻一方曾与第三者通奸，呈请离婚者无法忍受与对方继续共同生活”。[3]同时规定通奸的定义指“婚姻其中一方与异性结合”。[4]还规定“妻子被强奸，丈夫不能指她通奸。可是，丈夫强奸别人，妻子却可以指他通奸”。[5]

　　（二）学术观点综述

　　学术界对于忠实协议的性质问题争执不下，就其是否是法律上的合同的问题，形成了肯定说和否定说两种观点：

　　1、肯定说

　　肯定说认为当事人签订的夫妻忠实协议具有法律效力，法律应该承认当事人所签订的协议并赋予强制执行力。夫妻忠诚协议是婚姻关系的本质要求，是婚姻关系稳定的核心要素。夫妻忠诚协议是《婚姻法》中的“夫妻应当互相忠实”规范的具体化，符合《婚姻法》的原则和精神。

　　但在承认夫妻忠实协议效力的肯定说中对于赔偿数额是否应按照当事人的约定有不同认识。有学者认为应该完全承认夫妻忠实协议的效力，双方约定多少，法院就按多少裁判。而有些学者否认夫妻忠实协议赔偿数额的法律效力。认为只能根据实际损失的情况和现行法律关于精神损害赔偿方面的规定进行赔偿。

　　2、否定说

　　否定说否认夫妻忠实协议的法律效力，但否认说中又有不同的认识。主要观点如下：

　　（1）“亲情问题说”认为，“此类约定的履行与制裁，是亲情的问题，不是法律问题，法院并不适于处理此类复杂而敏感的亲情问题。所以，无论是从协议的目的还是内容来看，双方都无建立法律关系的意图，这是一个默示‘排除法院管辖’的协议，所以不受法院强制力保护”。[6]

　　（2）“道德义务说”认为，“《婚姻法》第4条规定的夫妻之间有相互忠实的义务，只是一个宣言，一种法律价值取向。结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第3条，法律没有把夫妻双方相互忠实规定为一项义务。因为有配偶者与他人通奸或者发生‘婚外情’仅仅是道德问题，法律虽不鼓励，但也不应加以限制，当事人也不可以通过契约加以限制，即使是违反道德的行为也不应例外”。 [7]

　　（3）“违反填补原则说”认为，“侵权损害不能通过合同契约预定。在侵权法中实行的是填补损害的赔偿原则，如果允许当事人对此侵权损害事先约定，就违反了填补损害的原则，会造成有钱人任意侵犯他人权利的恶果”。[8]

　　（4）“人身不受限说”认为，“2004年修订的《中华人民共和国宪法》第37条第1款规定：‘中华人民共和国公民的人身自由不受侵犯’。可见，人身自由是法定权利而不是约定权利。因此，通过人为约定的方式来限制公民的人身自由是不合法的。与情投意合的异性自愿发生性行为，属于人身自由权之一，是一种基本权利，高于其它权利。不能因为要保护其它权利而限制这一基本权利。”[9]确认夫妻忠实协议有效，将严重损害部分公民的基本人身自由。如果双方的感情恶化了，或者一方的道德素养降低了，甚至说一方的性能力降低无法满足对方了，难免就会有一方移情别恋，这时，夫妻忠实协议就成了个人追求幸福和自由的牢笼。如果这种协议有效，那么这个人就将生活在极度痛苦之中。[10]

　　（5）“隐私权说”认为，“个人隐私权、人格权应高于‘忠诚原则’。如果法院赋予‘忠诚协议’以法律效力，则为了确定一方当事人有‘违约行为’，一方当事人或人民法院就有举证证明和查证的义务。在这个过程中，势必会使婚姻另一方甚至是无辜第三者的隐私暴露于公众之下”。[11]

　　（二）国外相关立法和理论

　　在大陆法系和英美法系中，有国家和地区对夫妻忠实进行规定。不仅规定了夫妻忠实的表现形式，还规定了违反夫妻忠实应当承担的法律责任。